Ferienimmobilien - Ferienwohnungen - Ferienhäuser
 


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Die Vermietung und Vermittlung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen


Werden über ein Sammelangebot (Prospekt, Internetauftritt) Ferienimmobilien angeboten, dann handelt es sich zwar nicht um eine Reiseveranstaltung, jedoch ist nach herrschender Auffassung das Reisevertrags-Sonderrecht entsprechend anzuwenden.

Der BGH (Urteil vom 09.07.1992 - VII ZR 7/92) hat festgestellt:
Auf Veranstaltungsverträge, die auf die Bereitstellung einer Ferienunterkunft als alleiniger Reiseleistung gerichtet sind, sind die Vorschriften des Reisevertragsrechts insgesamt entsprechend anzuwenden.





Das hat zur Folge, dass auf diesbezüglichen Internetangeboten eine Reihe von essentiellen Vorgaben beachtet werden müssen:
  • Es darf keine höhere Anzahlung als 10% des Gesamtpreises verlangt werden.

  • Wenn vor der Ankunft höhere Vorauszahlungen als 10% vereinbart werden, dann muss der Anbieter dem Kunden bei der Buchungsbestätigung einen sog. Sicherungsschein aushändigen; es handelt sich dabei um eine Bestätigung eines sog. Kundengeldabsicherers - einer deutschen Versicherungsgesellschaft oder einer deutschen Bank -, die dem Kunden einen direkten Anspruch auf Rückzahlung seines Reisepreises für den Fall z. b. einer Insolvenz des Immobilienanbieters gibt.

  • Es dürfen für den Fall des dem Kunden jederzeit offen stehenden Rücktritts keine 100-%-igen Stornogebühren abverlangt werden (siehe hierzu das Urteil des OLG Nürnberg vom 20.07.1999 - 3 U 1559/99).

  • Es muss eine gleitende Staffelung der Stornogebühren - abhängig vom Zeitpunkt des Rücktritts bzw. der Kündigung - vorgenommen werden.

  • Der Anbieter darf zwar seine Haftung für vertragliche Ansprüche auf das dreifache des Buchungspreises beschränken, jedoch ist eine Beschränkung nicht für Gesundheits- und Personenschäden und andere außervertragliche Ansprüche zulässig.

  • Weil das Reisevertragsrecht entsprechend anwendbar ist, darf der Anbieter den Kunden wegen Mängeln der Mietsache nicht an den Eigentümer (Vermieter) der Ferienimmobilie verweisen.

Bei der Formulierung der AGB ist auf die vorgenannten Punkte besonders zu achten.

Keine Anwendung soll das Reisevertragsrecht allerdings in eindeutigen Fällen finden, in denen weder eine Vermittlung stattfindet noch ein Veranstalter tätig ist, sondern der Eigentümer, der die juristische Verfügungsgewalt über seine Immobilie hat, selbst einen Mietvertrag mit dem Interessenten abschließt, vgl. insoweit die Entscheidungen des OLG Frankfurt am Main vom 19.06.1997 - 6 U 138/96 - und des Amtsgerichts Trier vom 24.03.2000 - 32 C 48/00 -.

Dem steht jedoch die Rechtsprechung des BGH für Fälle entgegen, in denen der Anbieter zwar selbst Eigentümer der Ferienimmobilien ist, jedoch darin Aufenthalte wie bei einem Reiseveranstalter anbietet, so dass das Angebot unter denn europarechtlichen Begriff der Pauschalreise zu subsumieren ist, siehe BGH (Urteil vom 24.11.1999 - I ZR 171/97). Im Hinblick auf die gebotene analoge Anwendung des Reisevertragsrechts auf die Vermittlung von Ferienimmobilien muss die Richtigkeit der zuvor genannten Instanzentscheidung en bezweifelt werden.




Gliederung:



Allgemeines: - nach oben -
  • BGH v. 18.10.1973:
    Ein Reiseunternehmen kann jede Reiseleistung zum Gegenstand eines Vermittlungsvertrags machen. Es kann sich aber auch verpflichten, die Leistung in eigener Verantwortung selbst zu erbringen. Ob das eine oder das andere vorliegt, hängt davon ab, wie der Reiselustige die Erklärungen und das Verhalten des Reiseunternehmens verstehen und werten darf. Beim Angebot von Ferienwohnungen kann der Anbieter bloßer Vermittler sein, ein solches Objekt vom Eigentümer oder Besitzer zu mieten. Er kann sich aber auch wie ein Reiseveranstalter selbst verpflichten, dafür zu sorgen, dass sein Vertragspartner den Urlaub in einer solchen Unterkunft verbringen kann. Auch ein derartiger, auf die Herbeiführung eines bestimmten Erfolges gerichteter Vertrag, ist Werkvertrag. Der Reiseunternehmer ist dann der unmittelbare Vertragspartner des Interessenten für das Ferienhaus und schuldet selbst dessen Bereitstellung. Jedenfalls beim Angebot von Ferienhäusern im Ausland spricht die Interessenlage für die Annahme eines Werkvertrages und eine entsprechende Haftung des Anbieters.

  • BGH v. 17.01.1985:
    Ein auf die Bereitstellung eines Ferienhauses gerichtete Vertrag ist zwar kein Reisevertrag i.S. des § 651 a Abs. 1 BGB, weil der Anbieter danach nicht eine Gesamtheit von Reiseleistungen, sondern lediglich eine Leistung zu erbringen hat. Ob er ein Mietvertrag ist oder nicht eher ein Werkvertrag kann offenbleiben. Der Anbieter haftet jedoch wie ein Reiseveranstalter, wenn er unter Verwendung eines vielseitigen Ferienhauskataloges als eigener Veranstalter von Ferienhausaufenthalten auftritt; dies kann auch nicht durch eine Vermittlerklausel in seinen AGB ausgeschlossen werden.

  • BGH v. 09.07.1992:
    Auf Veranstaltungsverträge, die auf die Bereitstellung einer Ferienunterkunft als alleiniger Reiseleistung gerichtet sind, sind die Vorschriften des Reisevertragsrechts insgesamt entsprechend anzuwenden.

  • OLG Frankfurt am Main v. 19.06.1997:
    Es entspricht zwar der herrschenden Meinung, dass auf einen Vermittler von fremden Ferienunterkünften das Reisevertragsrecht analog anzuwenden ist, jedoch trifft dies nicht auf den Fall der Vermittlung von Ferienunterkünften zu, die im Verfügungsrecht des Vermittlers selbst stehen, er also selbst der Leistungsträger ist (hier: Betreiber eines Ferienparks im Ausland).

  • BGH v. 24.11.1999:
    Reiseveranstalter im Sinne des BGB § 651k kann auch ein Unternehmen sein, das die Vertragsleistungen selbst als Leistungsträger erbringt. Entsprechend den Vorgaben der Pauschalreise-Richtlinie ist als Reiseveranstalter im Sinne der §§ 651a ff. BGB jedenfalls derjenige anzusehen, der als Vertragspartei des Reisekunden bei einer Pauschalreise im Sinne des Art. 2 Nr. 1 der Pauschalreise-Richtlinie die Gesamtheit der Reiseleistungen in eigener Verantwortung zu erbringen verspricht. Dabei kommt es auch nach § 651a Abs. 1 BGB nicht entscheidend darauf an, ob sich der Reiseveranstalter zur Erbringung der geschuldeten Reiseleistungen eines anderen Leistungsträgers bedient.

  • AG Trier v. 24.03.2000:
    Wird eine Ferienwohnung, ein Ferienappartement oder ein Ferienhaus direkt beim Eigentümer gebucht, so kommt zwischen den Parteien kein Reisevertrag, sondern ein Mietvertrag zu Stande. Der Mieter einer Ferienwohnung, eines Ferienappartements oder eines Ferienhauses kann von dem privaten Vermieter (= Eigentümer) nach In-Kraft-Treten des Reisevertragsrechts (BGB §§ 651aff) am 1. Oktober 1979 aus mietvertraglichen Anspruchsgrundlagen (BGB § 538, pVV) keinen Schadensersatz wegen vertaner Urlaubszeit verlangen.

  • LG Köln v. 15.05.2007:
    Bei Buchungen von Ferienhäusern ist vom Angebot eines Reiseveranstalters auszugehen, wenn die Ferienhäuser in einem Katalog des Veranstalters ohne Nennung der Namen der Eigentümer angeboten werden, die Ferienhäuser beim Reiseveranstalter zu buchen und zu zahlen sind, dieser über die einzelnen Häuser disponieren und letztlich über das Zustandekommen der einzelnen Verträge entscheiden kann. An der Anwendung von Reiserecht ändert sich unter diesen Umständen auch dann nichts, wenn der Eigentümer im Vertrag genannt und u. U. Ansprechpartner für Reklamationen während des Urlaubs sein soll. Der Eigentümer ist in diesem Fall nur Leistungsträger.

  • BGH v. 23.10.2012:
    Macht ein Verbraucher gegenüber einem Reiseveranstalter Ansprüche aus einem Vertrag geltend, in dem sich der Reiseveranstalter zur zeitweisen Überlassung eines in einem anderen Vertragsstaat belegenen und einem Dritten gehörenden Ferienhauses verpflichtet hat, unterfällt der Rechtsstreit nicht der ausschließlichen Zuständigkeit des Art. 22 Nr. 1 Brüssel-I-VO. Auf Verträge, in denen sich der Reiseveranstalter gegenüber seinem Kunden allein zur Bereitstellung einer Ferienunterkunft verpflichtet hat, sind die Vorschriften des Reisevertragsrechts insgesamt entsprechend anzuwenden (Bestätigung von BGH, Urteil vom 9. Juli 1992, VII ZR 7/92, BGHZ 119, 152).




Preisangaben: - nach oben -
  • LG Osnabrück v. 05.10.2007:
    Nach allgemeiner Auffassung sind in den Endpreis auch pauschal und auf jeden Fall zu bezahlende Kosten für die Endreinigung einzubeziehen. Eine in einem Internetauftritt verwendete Werbung für Ferienimmobilien, die zwar einen Hinweis auf die Endreinigungskosten enthält, jedoch nicht deren Höhe benennt, verstößt gegen die sich aus § 1 der Preisangabenverordnung ergebende Verpflichtung, den Endpreis vollständig anzugeben.

  • LG Düsseldorf v. 10.10.2012:
    Nach § 1 PAngV muss derjenige, der Endverbrauchern gewerbs- oder geschäftsmäßig oder regelmäßig in sonstiger Weise Waren oder Leistungen anbietet oder als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Endverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt, die Preise angeben, die einschließlich der Umsatzsteuer oder sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind (Endpreise). Der Anbieter von Ferienwohnungen ist verpflichtet, bei der Angabe von Mietpreisen im Internet Endpreise anzugeben, in die die von vornherein festgelegten Kosten für die Endreinigung einbezogen sind.




Vorleistungspflicht / Sicherungsschein: - nach oben -
  • BGH v. 12.03.1987:
    Zur Wettbewerbswidrigkeit von Klauseln über Vorauszahlungen, Landesüblichkeit und zur Haftung bei Reiseverträgen

  • BGH v. 24.09.1992:
    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Pflicht des Reisekunden zur Vorleistung, die über eine verhältnismäßig geringe Anzahlung hinausgeht, grundsätzlich nur begründet werden, wenn der Kunde hinreichende Sicherheiten erhält. Für die Fälligkeit einer über die Anzahlung hinausgehenden Vorauszahlung ist dabei die Beschaffung und Aushändigung von Papieren unerläßlich, die dem Kunden möglichst weitgehend unmittelbare Ansprüche gegen Leistungsträger "verbriefen". Diesen Anforderungen muß die Vorleistungsklausel selbst in ihrer Formulierung Rechnung tragen.

  • OLG Frankfurt am Main v. 19.06.1997:
    Es entspricht zwar der herrschenden Meinung, dass auf einen Vermittler von fremden Ferienunterkünften das Reisevertragsrecht analog anzuwenden ist, jedoch trifft dies nicht auf den Fall der Vermittlung von Ferienunterkünften zu, die im Verfügungsrecht des Vermittlers selbst stehen, er also selbst der Leistungsträger ist (hier: Betreiber eines Ferienparks im Ausland). In einem solchen Fall ist die Aushändigung eines Sicherungsscheines nicht nötig.

  • BGH v. 24.11.1999:
    Ein Reiseveranstalter handelt wettbewerbswidrig, wenn er von seinen Reisekunden entgegen BGB § 651k Abs 4 ohne Übergabe eines Sicherungsscheins oder entgegen BGB § 651k Abs 5 iV mit BGB § 651k Abs 4 ohne Nachweis einer Sicherungsleistung Zahlungen auf den Reisepreis fordert oder annimmt (Sicherungsschein).

  • OLG Köln v. 11.04.2005:
    Die Besonderheiten des Reisevertrags, insbesondere die teilweise erhebliche Zeitdifferenz zwischen Buchung und Reiseantritt, rechtfertigen nach allgemeiner Meinung jedoch das grundsätzliche Verlangen des Reiseveranstalters an einer angemessenen Vorauszahlung auf den Reisepreis. Bei der Prüfung der Frage, in welcher Höhe der Reiseveranstalter vom Reisenden nach Übersendung des Sicherungsscheins eine Vorauszahlung auf den Reisepreis verlangen kann, sind die Interessen der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Diese Interessenabwägung führt nach Auffassung des Senats hier zur Zulässigkeit der Forderung des Reiseveranstalters nach einer Anzahlung von 20 % des Reisepreises bei Übersendung des Sicherungsscheins.

  • BGH v. 20.06.2006:
    Die Klausel in den Allgemeinen Reisebedingungen eines Reiseveranstalters "Mit Erhalt der schriftlichen Reisebestätigung und Aushändigung des Sicherungsscheins werden 20 % des Reisepreises als Anzahlung fällig. Bei Ferienwohnungen beträgt die Anzahlung 20 % des Reisepreises je Wohneinheitbuchung." stellt keine gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstoßende unangemessene Benachteiligung des Reisenden dar und ist wirksam.




Rücktritt / Stornogebühren: - nach oben -


Verjährung der Ansprüche: - nach oben -


Vermittlung einer Berghütte: - nach oben -


Vermittlungs von Ferienwohnungen als umsatzsteuerrechtliche Reiseleistung: - nach oben -
  • FG Kassel v. 28.11.2001:
    Eine Reiseleistung im Sinne des § 25 Abs. 1 UStG und nicht nur eine reine Vermittlungstätigkeit liegt vor, wenn der Anbieter nach der Gesamtwürdigung aller Umstände aus Sicht des Kunden den Eindruck erweckt, er sei Reiseveranstalter und nicht nur Vermittler der Reise. Eine Vermittlerklausel bleibt unberücksichtigt, wenn nach den sonstigen Umständen der Anschein erweckt wird, dass der Erklärende vertraglich vorgesehene Reiseleistungen in eigener Verantwortung erbringt.




Internationales Privatrecht: - nach oben -
  • OLG Düsseldorf v. 05.12.1991:
    Zur Anwendung deutschen Rechts und zur Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Rahmen eines "Vermittlungsvertrages" über die Vermietung von Ferienobjekten.

  • BGH v. 09.07.1992:
    Grundsatzentscheidung zur Anwendung deutschen Rechts bei der Vermittlung von Ferienwohnungen im EU-Ausland, zur Anwendung des Reisevertragsrechts in diesen Fällen und zur Wettbewerbswidrigkeit einzelner AGB-Bestimmungen eines Ferienhausanbieters.







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