Landgericht Berlin Urteil vom 01.06.2016 - 101 O 13/16 - EnEV-Pflichtangaben treffen auch den Immobilien-Verwalter

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LG Berlin v. 01.06.2016: Die EnEV-Pflichtangaben treffen auch den vom Vermieter beauftragten Immobilien-Verwalter


Das Landgericht Berlin (Urteil vom 01.06.2016 - 101 O 13/16) hat entschieden:
Bei einer Anzeige über eine Wohnungsvermietung muss nicht nur die Art der Heizung (hier: Zentralheizung) angeben werden, sondern auch der verwendete Energieträger. Die Pflicht zur Aufnahme dieser Angaben trifft dabei neben dem Vermieter selbst auch den vom Vermieter beauftragten Verwalter, soweit er die Anzeige im Rahmen seiner Verwaltertätigkeit aufgibt. Unterlässt er diese Angabe, stellt dies als unlautere Geschäftspraxis einen Wettbewerbsverstoß dar.





Siehe auch Haushaltsgeräte - Kennzeichnungspflichten und Energieeffizienz - Energieverbrauchskennzeichnung - Energieeffizienzklasssen


Tatbestand:

Der Kläger ist eine qualifizierte Einrichtung i.S.v. § 4 UKlaG.

Die Beklagte ist im Immobilienbereich tätig.

In der Ausgabe der "... Zeitung" vom 22./23. August 2015 erschienen die im Klageantrag zu 1. wiedergegeben Anzeigen; ergänzend wird auf Anlage K 2 Bezug genommen.

Der Kläger mahnte die Beklagte am 31. August 2016 ab; zugleich forderte er die Erstattung der Abmahnkostenpauschale.

Am 17. September 2015 mahnte der Kläger mit Fristsetzung zum 24. September 2015.

Der Kläger meint, mit der Veröffentlichung der streitgegenständlichen Anzeigen verstoße die Beklagte, die als Vermieterin am Markt auftrete, gegen § 16a EnEV, weil die Anzeigen keine Angaben zum wesentlichen Energieträger enthielten. Die Angabe "ZH" (Zentralheizung) sei ungenügend, weil offen bliebe, ob Kohle, Öl, Gas, Holz oder Strom zur Befeuerung eingesetzt werde. Auch soweit die Beklagte lediglich Verwalterin sei, sei sie zu Angaben nach § 16a EnEV verpflichtet. Insoweit seien die zu Immobilienmaklern ergangenen landgerichtlichen Entscheidungen (Anlagen K 7 bis K 13) einschlägig.

Zudem sei § 5a Absatz 4 UWG anwendbar.

Die von ihr geforderte Abmahnpauschale setze sich wie aus Anlage K 6 ersichtlich zusammen.

Der Kläger beantragt,
was erkannt wurde.

  1. Die Beklagte wird verurteilt, es bei Meldung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000,00 Euro, ersatzweise Ordnungshaft, oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu vollziehen an ihren Geschäftsführern, zu unterlassen,
    im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs in Zeitungen Anzeigen für Immobilien, für die zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt, vor deren Vermietung zu veröffentlichen, ohne sicherzustellen, dass die Immobilienanzeigen die gemäß § 16a EnEV erforderliche Pflichtangabe zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes enthält, wenn dies geschieht wie in den Immobilienanzeigen der Beklagten in der, "... Zeitung" vom 22./23. August 2015, die wie folgt wiedergegeben werden:
    [folgen 2 Abbildungen]
  2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 229,34 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. September 2016 zu zahlen.

  3. Die Kosten des Rechtstreits hat die Beklagte zu tragen.

  4. Das Urteil ist hinsichtlich des Tenors zu 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 Euro und im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.


Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie sei weder Vermieterin noch Eigentümerin der beworbenen Wohnungen, sondern deren Verwalterin. Sie habe die Anzeigen nicht aufgegeben.

Sie meint, § 16a EnEV richte sich nur an Vermieter.

Eine spürbare Beeinträchtigung des Wettbewerbs scheide ohnehin aus.

Es fehle an der Wiederholungsgefahr, weil sie seit der Abmahnung die geforderten Angaben mache.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach - und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.


Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Dem Kläger steht ein Unterlassungsanspruch aus § 8 Absatz 1 i.V.m. §§ 3, 4 Nr. 11 UWG a.F. i.V.m. § 16a Absatz 1 und 2 EnEV bzw. § 5a Absatz 2 und Absatz 4 UWG zu.

Der Kläger ist gemäß § 8 Absatz 3 Nr. 3 UWG aktivlegitimiert.

Der Verstoß liegt in der fehlenden Angabe des wesentlichen Energieträgers, 16a Absatz 1 Nr. 3 EnEV. Bei einer Zentralheizung kommen unterschiedliche Energieträger in Betracht, so dass die Angabe "ZH" (Zentralheizung) nicht genügt.

Die Beklagte ist passivlegitimiert.

a) Es kann dahinstehen, ob die Beklagte betreffend die beworbenen Wohnungen selbst Vermieterin oder lediglich deren Verwalterin ist. Auch letztere trifft die Pflicht nach § 16a Absatz 1 und 2 EnEV.

Zwar ist der Beklagten zuzugeben, dass der Wortlaut von § 16a Absatz 1 und 2 EnEV Objektverwalter nicht ausdrücklich nennt. Zuzugeben ist ihr auch, dass bei nationalem Gesetzesrecht, welches nicht auf einer Unionsrichtlinie beruht, die Auslegung eines Gesetzes regelmäßig nicht über ihren Wortlaut hinaus zulässig ist und Verkäufer/Vermieter nicht gleichbedeutend mit Verwalter ist. Vorliegend handelt es sich bei § 16a EnEV indes um eine Norm, die Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie 2010/31/EU umsetzt.

Das primäre und sekundäre Unionsrecht ist vorrangig vor innerstaatlichem Recht. Mithin ist das nationale Recht richtlinienkonform auszulegen. Der Wortlaut der nationalen Regelung bildet dabei keine Grenze.

Ausweislich Art. 1 Absatz 3 enthält die Richtlinie Mindestanforderungen; den Mitgliedsstaaten bleibt unbenommen, strengere Maßnahmen beizubehalten oder zu ergreifen.

§ 16a EnEV bleibt indes insoweit hinter Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie zurück, als dem Wortlaut des § 16a EnEV nach nicht allgemein bei allen Verkaufs - bzw. Vermietungsaktivitäten - unabhängig vom Akteur - Pflichtangaben gefordert werden, sondern ein Katalog von Normadressaten aufgestellt wird.

Es kann dahinstehen, ob der nationale Verordnungsgeber die Tragweite des Richtliniengebots im Hinblick auf Makler verkannt hat. Ausweislich der Begründung der 2. Verordnung zur Änderung der EnEV (BR - Drucks. 113/13 vom 08.02.2013, dort Seiten 97 bis 100) bestand die Vorstellung, Artikel 12 Absatz 4 der Richtlinie vorgabengerecht umzusetzen. Allerdings hat sich der Verordnungsgeber in Bezug auf Makler (BR - Drucks. 113/13 vom 08.02.2013, dort Seite 97) dahingehend erklärt, dass diese nicht Adressaten der Norm sind: "Dadurch wird deutlich, dass der Verkäufer nicht nur in Immobilienanzeigen, die er selbst aufgibt, Pflichtangaben machen, muss. Er hat auch in Fällen wie der Beauftragung eines Maklerbüros dafür Sorge zu tragen, dass die erforderlichen Pflichtangaben in der Immobilienanzeige gemacht werden". Damit könnte zum Ausdruck gebracht werden sollen, dass der Verordnungsgeber jedenfalls nicht den Makler, sondern nur den Verkäufer/Vermieter ("er") als verantwortlich für die Pflichtangaben sieht.

Verkannte der Verordnungsgeber damit die Tragweite des Richtliniengebots, wäre eine Auslegung nach ausschließlich nationalem Recht geboten (vgl. Ullmann in jurisPK - UWG, 3. Aufl., Einleitung Rn. 65), was dann - wie ausgeführt - zur Begrenzung auf den Wortlaut (Verkäufer/Vermieter) führen würde.

Es kann indes dahinstehen, ob bezüglich Maklern die Tragweite des Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie verkannt wurde.

Denn der Verordnungsgeber verhält sich in der Verordnungsbegründung nicht zu Objektverwaltern, weshalb insoweit nicht davon auszugehen ist, dass die Tragweite verkannt wurde. Es kann auch nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Verordnungsgeber Makler und Verwalter gleichsetzen wollte. Makler und Verwalter unterscheiden sich in ihrer tatsächlichen Tätigkeit genauso wie in der rechtlichen Ausgestaltung ihrer Beziehungen zu Dritten. Während erstere eine Mittlerrolle einnehmen und regelmäßig nicht rechtsgeschäftlich bevollmächtigte Vertreter einer Seite sind, ist der Verwalter stets Sachwalter und Vertreter des Eigentümers bzw. bei - hier streitgegenständlichen Wohnraum - zugleich des Vermieters. Damit steht der Verwalter dem Vermieter gleich, während der Makler ein eigenes Geschäft verfolgt. Gerade wegen der Vertreterstellung des Verwalters ist es - anders als beim Makler - geboten, § 16a Absatz 2 EnEV dahingehend auszulegen, dass der Vermieter und sein Vertreter Adressaten sind. Nur diese Auslegung wird Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie gerecht.

Die Richtlinie stellt auf Anzeigetätigkeiten im Zusammenhang mit Verkauf und Vermietung ab ("bei Verkauf oder Vermietung"), was sich aus auch Erwägungsgrund 22 ergibt, ohne dass es darauf ankommt, wer Veranlasser der Anzeigen ist. Ob der Vermieter selbst oder sein Verwalter als Vertreter die Anzeige schaltet, ist dann unerheblich.

b) Die Unlauterkeit folgt jedenfalls aus § 5a Absatz 2 i.V.m. Absatz 4 i.V.m. Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie 2010/31/EU. Für die EnVKV und die Pkw - EnEKV ist anerkannt, dass diese zu den unionsrechtlichen Informationspflichten i.S.v. § 5a Absatz 4 UWG zählen (vgl. Bornkamm in Köhler/Bornkamm, UWG, 33. Aufl., § 5a Rn. 54a). Da Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie ähnliche Pflichten (zum Energieverbrauch) statuiert, ist § 5a Absatz 4 UWG ohne Weiteres anzuwenden. Zugleich steht damit auch fest, dass ein Verstoß von geschäftlicher Relevanz ist (vgl. vgl. Bornkamm in Köhler/Bornkamm, UWG, 33. Aufl., § 5a Rn. 57).

Unschädlich ist, dass Art. 12 Absatz 4 der Richtlinie selbst keine Vorgaben zur Angabe des wesentlichen Energieträgers macht, sondern dort nur von dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz die Rede ist und sich auch in Art. 11 und 12 sonst nichts zu dieser Angabe findet. Denn Art. 12 Absatz 4 gibt - wie-​ausgeführt - nur Mindeststandards vor. Mithin sind verstärkte Maßnahmen des nationalen Gesetzgebers von der Richtlinie gedeckt.

Der Einwand der Beklagten, nicht sie, sondern der vermietende Eigentümer habe die Anzeige aufgegeben, ist unerheblich. Zum einen hat sie vorprozessual (Anlage K 4: "in der von unserer Mandantin beauftragten Anzeige") eingeräumt, die Anzeige selbst aufgegeben zu haben. Auf den entsprechenden Hinweis des Klägers in der Replik ist die Beklagte in der Duplik nicht eingegangen, sodass davon auszugehen ist, dass die Beklagte unstreitig stellt, dass die Beauftragung so wie vorprozessual dargestellt erfolgt war. Zum anderen muss sich die Beklagte als nach außen hervorgetretene Werbende behandeln lassen, denn die Anzeige gibt (ausschließlich) ihre eigenen Kontaktdaten an

Die Ausführungen der Beklagten zur Wiederholungsgefahr liegen neben der Sache. Grundsätzlich kann die Wiederholungsgefahr nur durch Ausräumung einer vertragsstrafebewehrten Unterlassungserklärung ausgeräumt werden. Weitere Ausführungen erübrigen sich.

2. Anspruch auf Erstattung der Abmahnpauschale steht dem Kläger gemäß § 12 Absatz 1 Satz 2 UWG zu.

Verbänden steht es frei, eine Pauschale zu berechnen, deren Zusammensetzung - wie mit Anlage K 6 geschehen - offenzulegen ist. Da es sich insoweit um eine anhand von Personal - und Sachkosten anteilig kalkulierte "Pauschale" handelt, kommt es nicht darauf an, ob die aufgewendeten Minuten im konkreten Einzelfall angefallen sind. Die Pauschale bewegt sich zudem im Rahmen dessen, was für andere Verbände bereits als angemessen angesehen wurde (vgl. Nachweise bei Bornkamm, in Köhler/Bornkamm, UWG, 33. Aufl., § 12 Rn. 198 und Hess in jurisPK - UWG, 3. Aufl., § 12. Rn. 48 und Fußnote 108).

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Absatz 1 Satz 1, 288 Absatz 1 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.







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